Il nuovo piano per il “Castellani”: non solo stadio
Questa volta le candeline…almeno virtulamente…si possono spegnere! Da quel 12 agosto 2015 nel quale l’Empoli FC annunciò il restyling del ”Castellani”, con tanto di slide esplicative, con un progetto di massima buttato giù da un Architetto, con il coinvolgimento di alcune aziende, con un’ipotesi di costi, le cose sono andate come sappiamo e non vogliamo ripercorrere un’odissea tragicomica che è durata dieci anni e che ha visto coinvolti i due soggetti in causa: l’Empoli FC ed il Comune di Empoli. Intanto l’Amministrazione Comunale ha cambiato Sindaco, l’Empoli FC ha visto l’ingresso di nuove figure professionali, l’uscita di altre, e una ridefinizione dei ruoli all’interno della Società. Oggi, pare, siamo arrivato al punto finale o, per meglio dire, al punto di partenza. Sembra si sia trovata l’idea vincente, quella intorno alla quale si costruirà lo ”Stadio del futuro” come fu chiamato dall’Empoli FC nel luglio 2024 il progetto di riqualificazione dello stadio Castellani. Quel progetto, quel piano, fu rivisto dalla Giunta Comunale che con atto n. 4 del 15.01.2025 ne accettò il teorema di base, procedere ad un Project Financing, ma chiese all’Empoli FC modifiche, sostituzioni, aggiunte. Modifiche che pare l’Empoli abbia accettato e perciò, esperito l’iter della Conferenza dei Servizi, adesso la pubblica utilità del progetto è stata dichiarata e si può procedere con le fasi successive e cioè alla verifica di assoggettabilità a Via per parcheggio di Serravalle da parte dell’Unione dei Comuni e alla verifica, da parte di Città Metropolitana di Firenze, della assoggettabilità a VAS (valutazione ambientale strategica) dell’intero progetto, nella parte in cui questo contempla una variante agli strumenti urbanistici vigente e adottato.
Dopo di che via al Bando di gara. Inizio lavori previsto per la fine primavera-inizio estate 2026.
Va detto intanto che le pubblica utilità è stata sì dichiarata dal Sindaco, in una comunicazione al Consiglio Comunale il 23 luglio scorso ed in una Conferenza Stampa il giorno seguente, ma non è ancora stata formalizzata in un atto (una delibera di Giunta). E a noi questo atto ci interessa molto perché speriamo di trovare in allegato a quello il PEF (Piano Economico Finanziario) che l’Empoli ha presentato alla luce delle modifiche richieste dalla Giunta con la delierazione 4/2025 cui abbiamo accennato sopra. Perché è in quel documento che ci verrà spiegato dove l’Empoli, insieme ad altri soggetti pubblici e privati che realizzeranno il Piano, troverà i soldi per realizzare il PEF e come penserà di gestire un’opera cosi impegnativa. E ci interessa proprio perché si insiste su beni che nella appartengono comunque alla comunità anche se la maggior parte di essi dati in diritto di superficio per 73 anni.
Innanzi tutto sgombriamo il campo da un equivoco: quello di cui si parla non riguarda solo il restyling di uno stadio ma è qualcosa di diverso e di più. Continuare a parlare di stadio, di fronte ad interventi quali quelli che si prospettano, appare assolutamente fuori luogo. Ciò che il privato – in piena legittimità e trasparenza, sia chiaro – vuole realizzare è un investimento che coinvolga anche altre attività, attività che non dovranno solo garantire il rientro degli investimenti fatti ma anche, come è giusto e logico che un privato cerchi, realizzare utili. Lo avevamo già capito in precedenza, ne abbiamo avuto conferma ascoltando la comunicazione del Sindaco in Consiglio Comunale. Il progetto presentato dall’Empoli FC prevede il rifacimento delle due curve e della tribuna (con copertura) per consentire che al loro interno vengano rezlizzati spazi commerciali (uno con 1500 mq di vendita) e ad uso direzionale, e un auditorium. Fuori dallo Stadio saranno ridefiniti i parcheggi, alcuni ad uso pubblico altri in diritto di superficie, sarà costruita una strada-bretella tra il ponte sull’Orme e via del Pentathlon, saranno realizzatee a cura dell’Empoli FC due rotatorie, risistemato il PalAramini, asfaltato il parcheggio del parco di Serravalle, provveduto al rifacimento del ponte sull’Orme e alla sistemazione a verde pubblico del Sussidiario. Non vi si potrà più costruire quindi l’albergo, come auspicato dall’Empoli nel suo PEF 2024. Il Comune di Empoli allora, per “compensare” la mancata possibilità del privato di utlizzare la superficie del Sussidicario per costruire l’albergo, ha stabilito di concedere in diritto di proprietà alla ATI (Associazione Temporanea di Imprese) che realizzerà il progetto tre aree dislocate in altrettanti punti della città. Aree prive, secondo il Comune, di un oggettivo valore di mercato ma che un privato potrà invece far fruttare con opportuni investimenti. Si parla della realizzazione di un albergo, di spazi commerciali e di una RSA (Residenza Sanitaria Assistenziale, tipo la Casa di Riposo “Chiarugi”). Dispiace constatare come si affidi ad un privato lo sfruttamento di un terreno che si vuole destinato ad un servizio sociale diventato così importante, una RSA appunto causa il progressivo invecchiamento della popolazione. Sinceramente questo ci lascia perplessi e ci dà la sensazione di un trend che da qualche anno riguarda le Amministrazioni Pubbliche: rinunciare troppe volte (non sempre per fortuna) a scelte di pianificazione del territorio, delle sue prerogative di tutela dei beni e dei servizi publici, di una programmazione della città. Quindi in cambio delle rinuncia al Sussidiario il Comune offre terreni per realizzare – ripetiamolo legittimanente ed in piena trasparenza – una speculazione immobiliare che probabilmente renderà molto di più di un singolo albergo. Albergo che, comunque, sarà fatto, probabilmemte in zona Serravalle in un terreno vicino all’AVIS. La RSA dovrebbe essere realizzata nella ex Scuola di Pontorme e la parte commerciale vicino all’uscita FIPILI Empoli Centro.
Ecco perché ci sembra di poter dire che tutto questo non significa solo voler ristrutturare uno Stadio. Il Comune non è stato in grado di avere una sua visione sul tema: la soluzione alla Viaccia (tra l’altro proposta, seppur in malo modo dall’allora Sindaca Barnini) appariva la soluzione più logica ed economica ma non era certo appetibile per investitori che avrebbero “usato” lo Stadio come contenitore di altro. Forse anche per questo la vicenda stadio si sta trascinando da 10 anni.
Rimane il problema costi. Il nuovo Stadio sembra costerà circa 71 milioni, nei quali ci sono incluse anche le opere pubbliche che il Comune ha chiesto all’Empoli FC di realizzare e che abbiamo sopra elencato. Una parte di questa somma sarà finanziata, pare, dal Governo, una parte mediante accesso al credito, una parte dai soggetti che comporranno l’ ATI, una parte da parte del Comune attraverso una “contribuzione in kind” che tradotto vuol dire concessione di beni o utilità invece che denaro. E’ il caso dei terreni di cui abbiamo parlato che saranno concessi in proprietà, è il caso della concessione del diritto di superficie gratuito della parte intorno allo stadio.
E le entrate? Abbiano letto in un interessante e puntuale articolo di Marco Mainardi su Clebs del 29 luglio scorso una serie di voci in entrata che commenteremo una volta che avremo letto il PEF dell’Empoli. Tra le tante voci previste in entrata però ce ne ha colpito una: il tour guidato dello stadio Castellani a pagamento, 25 euro per visita degli spogliatoi, del museo della squadra, del campo da gioco e della sala stampa. Ferma restando l’esosità della cifra per la visita di uno stadio che comunque verrà alla fine non avrà certo l’appeal del Bernabeu o dell’Allianz Arena, ma siamo davvero curiosi di vedere che tipo di museo appronterà l’Empoli FC: con quali cimeli, con quali documenti, con quali foto, con quali video. E lo diciamo perché in occasione dei 100 anni dalla sua fondazione Pianetaempoli ha scritto 100 articoli, ha datto ricerche storiche e di archivio ma purtroppo da parte della Società di Monteboro non ci è stato fornito alcunchè perché o smarrito o chissà dove fosse finito.
Bene, anche basta! Nell’ articolo del 12 agosto 2012 scivevamo “Nasce un sogno: Il nuovo stadio “Carlo Castellani”. Dopo 10 anni abbiamo invece scritto “Non solo Stadio: parte il progetto Castellani”. Speriamo di non aver sbagliato titolo e che fra qualche tempo npn ci venga detto che avremmo dovuto invece scrivere “Stadio Castellani: il sogno continua”.
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