Stadio del futuro | Nuove osservazioni tecniche dal Comitato “Stadio si ma non così”
Il ‘Comitato Stadio Sì ma NON così’ torna sul progetto di ‘riqualificazione e ammodernamento dello stadio Carlo Castellani di Empoli e gestione funzionale ed economica dello stesso’ rendendo note nuove osservazioni tecniche alla luce dei documenti integrativi al progetto.
“FORTE IMPATTO SUL SOTTOSUOLO”
Secondo il Comitato le opere previste per la costruzione (come le nuove tribune, la copertura in acciaio o i piani interrati) sarebbe “fortemente impattante sul sottosuolo” e “potrebbe alterare in modo significativo le caratteristiche geotecniche e idrogeologiche del sito”, oltre al rischio di “potenziali interferenze con il regime idraulico sotterraneo”, senza che di contro siano state fatte “valutazioni specifiche su questo tema”. “In assenza di indagini aggiornate e specifiche sul comportamento della falda, non è possibile escludere rischi legati alla variazione dei livelli piezometrici o alla contaminazione dell’acquifero”, si spiega. Ulteriore elemento di criticità “è rappresentato dalla relazione geotecnica allegata, che risulta in realtà redatta nell’agosto 2016 e non tiene conto delle modifiche intervenute in quasi un decennio (normative tecniche e le mappe di pericolosità sismica e idrogeologica)”; infine “la scala dell’intervento appare sproporzionata rispetto al contesto urbano e geotecnico, aggravando l’impatto delle lavorazioni in sottosuolo” Per questo il Comitato chiede “un ridimensionamento della struttura fuori terra, che consentirebbe l’adozione di fondazioni meno profonde e invasive, meglio compatibili con la sensibilità idrogeologica del sito”
LA QUESTIONE DEI PARCHEGGI
Il Documento di Fattibilità (luglio 2024) prevede la costruzione di 7 parcheggi: 2 parcheggi (Nord ed Est) da 271 posti (6.780 mq) nell’area dello stadio, 2 parcheggi (Sud ed Ovest) nell’area immediatamente adiacente da 323 posti (8.900 mq), 1 parcheggio destinato agli ospiti nell’area nord da 20.000 mq per almeno 100 pullman da 50 posti, 2 parcheggi interrati (4.370 mq), ulteriori parcheggi disponibili per circa ulteriori 15.000 mq entro un raggio di 600 metri dallo stadio.
Secondo il Comitato “le aree a verde non aumentano ma diminuiscono in quanto l’ampliamento dell’area a parcheggio, in prossimità dell’Orme, viene ottenuta realizzando la nuova strada su area verde/permeabile e con l’abbattimento dei pini” e “a Nord il nuovo parcheggio viene realizzato sottraendo area verde/permeabile al sussidiario”
NUOVO CENTRO COMMERCIALE: “DANNO AD ATTIVITA’ E CONCORRENZA SLEALE”
Il Comitato ricorda che dal 2007, con l’apertura del centro commerciale ‘CENTRO*Empoli’, il commercio cittadino ha subito un forte impatto “ed hanno chiuso molte realtà locali”. Secondo le stime del Comitato il nuovo centro commerciale previsto nel progetto stadio avrebbe dimensioni pari a circa il 50% del Coppone determinando un ulteriore impatto negativo: “Empoli si troverà compressa tra due importanti poli commerciali, uno a est e uno a ovest, ed è facilmente intuibile che questo provocherà ulteriori cambiamenti nel suo tessuto commerciale, soprattutto a danno del centro storico e dei negozi di vicinato di Serravalle. Recentemente abbiamo assistito a numerose chiusure nel centro storico e non solo”. Il Comitato, tenendo conto che si tratterebbe di concessione di terreno pubblico, parla peraltro di una sorta di concorrenza sleale: “Nel caso specifico, si consideri, inoltre, che si tratta dell’apertura di un nuovo centro commerciale per decisione dell’Amministrazione su un bene pubblico, falsando le regole di libera concorrenza del commercio”.
LA VIABILITA: “PIU’ TRAFFICO E MENO QUALITA’ DELLA VITA”
Per il Comitato “la bretella che collega la superstrada FI-PI-LI al quartiere di Serravalle è un attrattore di traffico” che sta già creando disagi e congestioni, e le opere previste, con spazi commerciali (oltre 9.000 mq), uffici (3.440 mq) e un auditorium da 330 posti avrebbero un’ulteriore impatto attrattivo: “Tutto comporterà un chiaro ed evidente aumento del traffico veicolare nel medio periodo i cui effetti incideranno sulla qualità della vita del quartiere e sulla salute dei suoi abitanti”, osservano dal Comitato che chiede al Comune di “provvedere allo studio della viabilità da parte di un ingegnere trasportista” per valutare modifiche. “NESSUN RISPARMIO PER CITTADINI” Il Comune di Empoli ha previsto la cessione gratuita di un terreno pubblico (12.000 mq, valore stimato oltre 7 milioni di euro) all’Empoli F.C. per la costruzione di un hotel privato. Inizialmente tale cessione riguardava il campo sussidiario, ora, a seguito anche delle richieste del Comune, si ipotizza un’altra area comunale. Secondo il Comitato questo “pone allora delle banali implicazioni di carattere etico, e non solo”: “E’ corretto cedere gratuitamente ad un imprenditore privato la proprietà di un bene pubblico? Non si alterano, così facendo, le più elementari logiche del libero mercato e della libera concorrenza? ” Soprattutto, secondo il Comitato, l’operazione non è a “costo zero” per i cittadini: “viene presentata come un’operazione che non graverà nelle casse comunali e quindi su i singoli cittadini” ma “basta analizzare questa cessione gratuita dell’area pubblica, per capire che non è affatto così. Il valore normale di mercato di un’area edificabile si aggira ad Empoli su circa 600 €/mq. Per i 12.000 mq richiesti dall’Empoli F.C. e donati dal Comune, il valore totale si aggirerebbe, quindi, su oltre 7 milioni di euro. Oltre a rappresentare un costo pieno per la collettività, ridurrebbe considerevolmente i vantaggi in termini di risparmio di denaro pubblico, derivanti dall’investimento privato”, scrivono dal Comitato. Il Comitato collega anche il costo della nuova pista di atletica in costruzione con lo smantellamento di quella dello stadio, e ricorda che “nella precedente ipotesi del 2017 di ristrutturazione dello Stadio Castellani formulata dall’Empoli F.C., questo si era detto disponibile ad investire importanti somme per la costruzione del nuovo impianto di atletica leggera e della bretella di collegamento tra la S.S. 67 e la Zona Sportiva. Oggi tali infrastrutture sono state e saranno realizzate interamente con denaro pubblico”. “Chiediamo – concludono dal Comitato – che siano rese pubbliche alla cittadinanza, con estrema trasparenza, le implicazioni economiche dell’intera operazione di questo project financing, non solo per quanto concerne l’investimento privato, ma anche per i costi diretti e indiretti a carico delle casse pubbliche”.
PIANO ECONOMICO FINANZIARIO: “NUMEROSE CRITICITA”
Secondo il Comitato l’analisi del Piano Economico Finanziario (PEF) del project financing per lo stadio di Empoli solleverebbe “numerose criticità” tali da far avanzare seri dubbi sulla tutela del patrimonio pubblico, sull’utilità sociale del progetto e sulla sostenibilità economico-finanziaria. Per il comitato non si tratterebbe di ‘concessione di un bene pubblico’ come “pubblicizzato nel processo partecipativo promosso dal Comune”, ma della “concessione di diritto di superficie dello Stadio comunale che il soggetto “privato” userà come “garanzia” per favorire una migliore “bancabilità” dell’intervento”. Il diritto di proprietà sarebbe valutato in 6 milioni, a cui si aggiunge “un altro contributo pubblico, in kind o cash, per € 7.300.000 che sembrerebbe sia la cessione a titolo gratuito (donazione) del terreno edificabile” per costruire l’albero. In sostanza per il comitato “il costo per la collettività in caso di non funzionamento del progetto, potrebbe essere, oltre la possibilità di perdere il diritto di superficie dello Stadio valutato 6 milioni anche di ulteriori 7 milioni”, per un totale complessivamente di circa 13 milioni di euro. Per il Comitato inoltre “nel PEF non sono previste garanzie patrimoniali sufficienti a proteggere il patrimonio pubblico” né “il calcolo della neutralità competitiva, l’analisi dei rischi del progetto e la quantificazione degli stessi. Non è chiara, cioè, l’allocazione dei rischi”. Il Comitato si chiede anche se vi siano clausole o rimborsi al concessionario nel caso di stop ai lavori o qualora “venga meno la redditività o l’equilibrio economico finanziario del progetto”, essendo questo un ulteriore rischio di investimento pubblico. A fronte di un pagamento attuale di 15.000 euro annui da parte del concessionario il progetto prevederebbe una spesa di 450mila euro annui: “l’Empoli FC presenta il risultato di bilancio in perdita da vari anni; è realistico che possa sostenere un’uscita di 45 volte superiore al canone attualmente corrisposto al Comune di Empoli?”, si chiede il Comitato. I ricavi deriveranno principalmente da attività commerciali (oltre l’80%) o dai parcheggi , “disponibili ad oggi per la collettività e per le associazioni sportive”, e dai “tour a pagamento”. Il Comitato rileva quindi come “lo Stadio non sarà più accessibile alla collettività, e quindi non assolverà più la funzione primaria della pratica dello sport”, e “il project financing non porta nessun beneficio alla popolazione del Comune” Tra le ulteriori osservazioni del Comitato il PEF non rispetterebbe i nuovi indicatori introdotti nel 2023 per valutare l’equilibrio economico-finanziario nei progetti in partenariato pubblico-privato (PPP) e la durata della concessione sarebbe sproporzionata: “dopo 2 anni sono già stati rimborsati i finanziamenti, dopo 30 anni si è rientrati nell’investimento e accantonato riserve di utili; che non rispetta quanto sopra esposto in termini di indicatori di redditività”.
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