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Mosbach: Nebenkosten kennen nur eine Richtung

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		Mosbach:  Nebenkosten kennen nur eine Richtung

Von Caspar Oesterreich

Neckar-Odenwald-Kreis. Wohnen wird immer teurer. Nachdem die Mieten und Immobilienpreise in den vergangenen Jahren auch im Neckar-Odenwald-Kreis stetig angestiegen sind und parallel dazu das Bauen immer kostspieliger wird, belasten nun zunehmend auch die in die Höhe kletternden Nebenkosten den Geldbeutel. Auf welche Preissteigerungen sich Verbraucher einstellen müssen, was für Rechte Mieter im Fall von hohen Nachzahlungen haben und wie die Johannes-Diakonie als soziale Einrichtung vom Anstieg der Betriebskosten betroffen ist – das hat die Rhein-Neckar-Zeitung bei Experten aus der Branche nachgefragt.

"Die entscheidenden zwei Komponenten, die die Nebenkosten nach oben treiben, sind Heizung und Wasserverbrauch", sagt Udo Martin. Bei der Baugenossenschaft Familienheim Mosbach kümmert er sich um die Betriebskostenabrechnung von mehr als 1000 Wohnungen im Landkreis. Der Preis fürs Wasser sei – je nach Gemeinde – zwischen fünf bis 15 Prozent gestiegen, schätzt er.

"Die Energiekosten sind natürlich in den letzten Monaten noch deutlich stärker nach oben gegangen, wobei sich das auf den Großteil unserer Mieter aktuell noch nicht auswirkt", erklärt Martin. Denn in den meisten Wohnungen der Baugenossenschaft Familienheim würde mit Gas geheizt. "Wir haben unseren Dreijahresvertrag Mitte 2020 ausgehandelt, da waren die Konditionen noch ausgesprochen günstig."

Noch bis Ende 2023 läuft der Vertrag, danach müssten die Mieter aller Voraussicht nach aber mit deutlichen Preissteigerungen rechnen, betont Martin. "Der Gaspreis ist ja auch immer an den Ölpreis gebunden, und da sind die Steigerungen enorm." Einige Mehrfamilienhäuser der Baugenossenschaft in Neckarzimmern würden noch mit Öl geheizt, "im Oktober 2020 lag der Literpreis bei 30,7 Cent netto, kurz vor Weihnachten 2021 haben wir dann 67,4 Cent netto pro Liter Heizöl bezahlt".

Aufgrund des langfristigen Liefervertrags fürs Gas, vorausschauender Planung und frühzeitiger Anpassung der Nebenkosten komme es nur selten vor, dass Mieter mit hohen Nachzahlungen konfrontiert werden, sagt Martin. "Sollte es in Einzelfällen – gerade wenn Mieter neu eingezogen sind und wir den Verbrauch zu gering angesetzt haben – doch einmal vorkommen, kommen wir den Mietern auch mit der Möglichkeit auf Ratenzahlungen entgegen."

Ein Recht auf Ratenzahlung der Betriebskosten haben Mieter allerdings nicht, erklärt Rechtsanwalt Christian Öhlschläger vom Mieterverein Mosbach und Umgebung. Er rechnet mit erheblichen Preissteigerungen bei den Jahresabrechnungen 2021, "voraussichtlich mit mindestens 50 Prozent", vermutet er. Einkommensschwächeren Menschen rät er, schon jetzt einen gewissen Betrag dafür zurückzulegen.

Auch sei es ratsam, betont Ölschläger, die Betriebskostenabrechnung genau zu überprüfen. Vermieter seien verpflichtet, eine Belegeinsicht zu gewährleisten. "Es kommt häufiger vor, dass sich in der Abrechnung Fehler finden", betont der Rechtsanwalt, der für die Mitglieder des Mietervereins auch selbst auf die Suche nach ebenjenen geht.

"Die Preisspirale dreht sich immer weiter. Und so schnell wird da auch kein Ende in Sicht sein, Strom wird immer teurer, genauso wie Gas, Öl und Wasser", sagt Marko Winter. Sowohl für seine eigenen Immobilien als auch im Kundenauftrag kümmert sich der Mosbacher Makler zusammen um mehr als 1000 Betriebskostenabrechnungen pro Jahr. "Auf viele Mieter, die ihre Nebenkosten schon lange nicht mehr angepasst haben – Vermieter können das nur empfehlen, nicht vorschreiben – kommen jetzt Hunderte, teilweise Tausende Euro an Nachzahlungen zu", sagt Winter. Schuld daran seien die deutlichen Kostensteigerungen beim Heizen und im geringeren Maße auch beim Wasser, führt er dieselben Ursachen wie Udo Martin auf. Bei Zahlungsschwierigkeiten einigt sich auch Winter mit seinen Mietern auf Ratenzahlungen, "und das empfehle ich ebenso meinen Kunden. Niemandem ist geholfen, wenn ein Mieter überhaupt nicht mehr zahlen kann."

Ein weiterer Grund für die steigenden Nebenkosten liege laut Winter darin, dass immer mehr Eigentümer ihre Gebäudeversicherungen erhöhen. "Viele Gebäude sind total unterversichert", erklärt der Immobilienexperte. "Als die Versicherungen vor zehn oder 20 Jahren abgeschlossen wurden, lag der Immobilienwert zum Beispiel bei 300.000 Euro. Doch mit den gestiegenen Baukosten und Kaufpreisen sind das jetzt je nach Lage auch schnell mal 700.000 Euro, die dann nicht komplett versichert sind." Abgerechnet beziehungsweise auf den Mieter umgelegt werden dürften jedoch nur Betriebskosten, die auch explizit im Mietvertrag stehen, macht Winter deutlich. Eigentümern rät er mit Blick auf wohl weiter steigende Energiekosten, in Gebäude- und Kellerdämmung sowie eine bessere Verglasung zu investieren.

Die Johannes-Diakonie hat bereits investiert, federt die steigenden Energiekosten mit ihren eigenen Blockheizkraftwerken und Fotovoltaikanlagen ab, "die für unsere Häuser sowohl Strom als auch Wärme fürs Nahwärmenetz liefern", wie Pressesprecher Michael Walter erklärt. Nur teilweise sei man vom Anstieg der Betriebskosten betroffen, bemerkbar machten sich aktuell vor allem gestiegene Zuschläge wie beispielsweise Netzentgelte, so Walter. "Unser Facility Management kauft an der Leipziger Energiebörse Strom und Gas zu einem festen Preis für ein bis zwei Jahre im Voraus ein, sodass wir derzeit noch eine sichere Kalkulationsbasis haben."

Im Gegensatz zum Verhandlungsspielraum und Langzeitverträgen der Johannes-Diakonie sowie der Baugenossenschaft Familienheim Mosbach als Großabnehmer, haben "kleine" Eigentümer und Vermieter diese "sichere Kalkulationsbasis" nicht. Für Mieter und Eigenheimbesitzer wird das Wohnen wohl auch in den kommenden Jahren immer teurer werden.

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