Studie: Immobilienboom spaltet Deutschland – so hängen die Reichen die Mittellosen vollkommen ab
Immobilen galten in Deutschland lange Zeit als sichere Anlage mit mäßiger Rendite. Wer in Immobilien investierte, rechnete mit etwa 2 bis 3 Prozent Netto-Rendite über der Inflationsrate. Außer in Sonderfällen - etwa mit Schrott- und Abbruchhäusern - gab es keine allgemeine Immobilienspekulation, dafür stiegen die Preise einfach nicht schnell genug.
Doch seit zehn Jahren hat sich das gründlich geändert. Die Griechenlandrettung, die man wohl auch Bankenrettung nennen könnte, hat das Vertrauen in den Euro erschüttert. Das Geld wanderte in Betongold und das nachhaltig. Immer neue Interessenten treiben die Preise weiter an. Die steigenden Preise machen Investitionen interessant, die nur von der berechtigten Annahme getrieben wurden, dass die Preise auch in Zukunft noch steigen werden.
Die Folgen des Booms
Steuerprogression 15.25Die einst so langweiligen Immobilien wurden zum heißen Investment. Die Folgen: explodierende Mieten, der Bau von unbezahlbaren Luxusimmobilien und eine wachsende soziale Spaltung im Land. Wissenschaftler der Uni Bonn haben nachgeforscht, wer von diesem Boom profitiert hat und wer nicht. Im Grunde kann das Ergebnis nicht überraschen: Die Immobilienbesitzer sind reicher geworden, und die, die nichts haben, wurden abgehängt.
Doch das Ausmaß dieses Umverteilungsprozesses erstaunt dann doch. In zehn Jahren stiegen die Immobilienpreise in begehrten Städten wie Berlin, Hamburg und München um 90 Prozent. Das führte dazu, dass das Vermögen der Deutschen seit 2011 um drei Billionen Euro zunahm – die Inflation wurde hier schon herausgerechnet. Das entspricht in etwa dem deutschen Bruttoinlandsprodukt eines Jahres und übersteigt die komplette deutsche Staatverschuldung um gut eine Billion Euro.
Das liegt vor allem an der Höherbewertung des Immobilienbestandes. Und der ist in Deutschland extrem ungleich verteilt. Deutschland hat in der EU mit die größte Mieterquote und die Quote für Immobilienbesitz ist sehr niedrig.
Lesen Sie hierzu: Welt-Reichtums-Report -Die Deutschen sind die armen Würstchen der EU
Daher profitieren hier auch nur wenige vom Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt. Und das sind vor allem die zehn Prozent der reichsten Deutschen. Aber auch die Gruppe darunter, die der oberen Mittelschicht, hat einen guten Schnitt gemacht. Ihr Vermögen stieg im Mittel um etwa 50 Prozent auf jetzt knapp 400.000 Euro.Credit Suisse16.20
Und das ist nur ein Mittelwert. Denn keineswegs besitzt jeder Haushalt der oberen Mittelschicht eine eigene Immobilie und viele wohnen in Regionen, in denen der Preisanstieg keineswegs so rasant ausfiel. Doch Immobilienbesitzer der oberen Mittelschicht, die eine Immobile in einem der Hotspots ihr Eigen nennen, haben ein weit größeren Vermögenszuwachs eingestrichen, als der Mittelwert von knapp 200.000 Euro andeutet.
Diesen Befund der Wissenschaftler kann jeder, der in einem der Ballungsräume wohnt, aus dem eigenen Erleben nur bestätigen. Jemand der in Hamburg etwa in Ottensen vor zehn Jahren eine Wohnung für 300.000 Euro kaufte, kann sie jetzt für 750.000 Euro und mehr verkaufen.
Attraktive und abgehängte Regionen
Container Haus World Flex Home WFH House"Der Immobilienboom macht die Reichen reicher", sagen die Forscher Moritz Schularick, Till Baldenius und Sebastian Kohl. Und sie korrigieren auch das Vorurteil, dass der Boom nur auf einige Städte und zuvorderst Berlin begrenzt sei. Die Hälfte all dieser Vermögensgewinne fallen auf die Länder Baden-Württemberg und Bayern. Die Preise steigen in allen attraktiven Gegenden, anders ist es nur in abgehängten Regionen mit schrumpfender Bevölkerung.
Der Mieter ist der Dumme
Der Preisanstieg für Immobilien führt zu steigenden Mieten. Insbesondere bei Neubauten und Neuvermietungen, da das deutsche Recht Bestandsmieter stärker schützt. Die Wohneigentumsquote in Deutschland lag 2014 bei 45,5 Prozent. Die Mehrheit der Einwohner ist also Mieter - sprich Verlierer in der Zeit der Immobilienspekulation.
Die Quote ist sehr ungleich verteilt. Einfach gesagt: In Städten ist die Eigentumsquote besonders gering. In Hamburg ist es noch etwa die Hälfte des Bundesschnittes (22,6 Prozent), in Berlin sind es nur 14,2 Prozent. Gerade dort, wo die Preise am stärksten anziehen, gibt es nur eine kleine Gruppe an Gewinnern, und die Gruppe der Verlierer ist mit 75 bis 85 Prozent besonders zahlreich. Entsprechend groß ist die soziale Sprengkraft.
Die Ärmsten werden am stärksten belastet
Aufstieg 11.53In den Städten müssen die Gruppen mit den geringsten Einkommen die höchste Mietanstiege verkraften. Denn auch das schmutzige Geschäft mit Schrottimmobilien hat Deutschland erreicht. Gerade ehemalige Sozialbauwohnungen wurden von Trägern und Kommunen in großen Mengen verkauft. Auf den ersten Blick sahen diese häufig heruntergekommenen Häuser nicht attraktiv aus, vor allem nicht für Selbstnutzer. Doch sie hatten Potenzial, denn die Einstiegspreise waren niedrig. Die Folgen dieser Politik baden jetzt die Ärmsten aus.
Die "Gentrifizierung" hat zu deutlichen Mietsteigerungen in ehemals "armen" Gegenden geführt. Gleichzeitig haben sich die Einkommen am unteren Rand langsamer entwickelt. Das Resultat ist ein starker Anstieg der Wohnausgaben relativ zum Einkommen.
"In den Städten sind die Mieten dort am stärksten gewachsen, wo Einkommensschwache leben", heißt es in der Studie. "Sie sind die großen Verlierer des Booms. "
Die Prognose der Forscher ist düster: 2030 werden knapp eine Million Wohnungen fehlen, davon allein 340.000 in den sieben größten Städten.
Quelle: Die neue Wohnungsfrage Gewinner und Verlierer des deutschen Immobilienbooms
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